Architecte et permis de construire en Suisse romande

Faut-il un permis ? Combien de temps ? Que faut-il déposer ? Nous répondons à ces questions avant que vous engagiez quoi que ce soit, et nous conduisons le dossier jusqu’à la décision. Neuchâtel, Vaud et Fribourg.

Votre bien est en zone agricole ou hors zone à bâtir ? Les règles changent du tout au tout : lisez notre guide Rénover ou agrandir hors zone à bâtir.

Faut-il un permis pour vos travaux ?

Les cas les plus fréquents en Suisse romande. La procédure dépend du canton, de la commune, de la zone, du règlement local, du statut patrimonial et de l’impact sur les voisins. Seule l’autorité compétente confirme la démarche applicable. Ce tableau sert à préparer la consultation.

Vos travaux	Démarche probable	Pourquoi consulter
Entretien à l’identique	Dispense ou simple avis	Même dimension, même matériau, même aspect. Sauf statut patrimonial ou règle locale. À faire confirmer avant commande.
Isolation périphérique façade, toiture	Simplifiée ou permis sans enquête	L’épaisseur, le matériau, la teinte ou l’aspect peuvent imposer une procédure. Patrimoine, ISOS et hors zone renforcent l’examen.
Pompe à chaleur, changement de chauffage	Annonce ou permis sans enquête	Le type de PAC, son emplacement, le bruit, le refroidissement, les sondes ou l’eau déterminent la démarche et les autorisations techniques.
Fenêtres, volets, stores	Dispense si identique Sinon simplifiée ou permis	Un remplacement à l’identique ne suit pas la même procédure qu’une nouvelle baie ou un changement visible de façade.
Solaire, ventilation, climatisation	Annonce ou permis sans enquête	L’intégration en toiture ou façade, les équipements extérieurs, le bruit et le statut patrimonial peuvent imposer une démarche.
Structure, usage, combles	Probable permis ordinaire avec enquête	Mur porteur, nouvelle surface habitable, logement supplémentaire ou changement d’usage nécessitent souvent un dossier formel.
Extension, annexe, véranda, garage	Probable permis ordinaire avec enquête	Une augmentation de surface ou de volume relève généralement du permis ordinaire. Une petite annexe non chauffée peut suivre un autre régime.

Et pour votre cas précis ?

Décrivez-nous vos travaux en trois lignes. Nous vous répondons par écrit : la démarche probable, le délai à prévoir et les pièces à réunir. Sans engagement, et avant que vous ayez commandé quoi que ce soit.

Seule l’autorité compétente confirme la procédure applicable. Notre réponse sert à préparer la consultation et à savoir dans quoi vous vous engagez.

Décrire mon projet

Quelle procédure, et combien de temps

Repères Loova pour un dossier complet, hors opposition et recours. Ils ne sont pas garantis.

Procédure	Délai courant	Ce que c’est
Dispense ou avis	2 à 6 semaines	L’autorité confirme que les travaux annoncés ne nécessitent pas de permis.
Procédure simplifiée	1 à 2 mois	Neuchâtel et Fribourg. Dans le canton de Vaud : permis avec dispense d’enquête publique.
Enquête publique, procédure ordinaire	3 à 6 mois	Publication légale et possibilité d’oppositions.

Comment se déroule la démarche

Vérification le besoin de consulter l’autorité est identifié.
Préparation descriptif, plans, photos et pièces techniques sont réunis.
Demande initiale nous l’adressons à l’autorité compétente.
Examen l’autorité choisit la procédure et peut demander des compléments.
Décision une réponse écrite précise si et quand les travaux peuvent commencer.

Ce qui peut allonger le délai : dossier incomplet, demandes de compléments, statut patrimonial, exigences énergie ou incendie, copropriété, préavis cantonaux, oppositions ou recours.

Ce que nous faisons, ce qui vous revient

Loova

Demande initiale à l’autorité, appui technique et documents prévus au devis. Le dossier formel, les plans et la signature d’un architecte font l’objet d’une prestation chiffrée.

Vous

Les informations et signatures requises, ainsi que les autorisations et émoluments auprès des autorités, et de la copropriété le cas échéant. Sauf accord écrit contraire.

Frais possibles selon le projet : émoluments communaux ou cantonaux et frais de publication · dossier formel et signature d’un architecte ou d’un ingénieur · diagnostic amiante ou polluants lorsqu’il est requis · justificatif incendie, énergie, bruit, ou intervention d’un géomètre. Leur montant varie ; toute prestation supplémentaire fait l’objet d’une offre.

Le mandat d’architecte

Vous pouvez nous confier les études sans nous confier le chantier. Relevés, plans, dossier d’autorisation : le dossier reste à votre disposition et utilisable pour votre projet, quelle que soit l’entreprise qui réalisera les travaux.

Les mandats sont conduits par nos architectes.

Ce que vous recevez	Ce que ça vous permet de décider
Étude de faisabilité phase SIA 21	Ce que la zone, le règlement communal et la structure permettent réellement. Avant d’acheter, ou avant de vous engager.
Relevé de l’existant et avant-projet phase SIA 31	Des variantes chiffrées, des volumes, une première estimation. Vous choisissez une direction.
Projet de l’ouvrage phase SIA 32	Les plans définitifs et le budget. Le projet est arrêté.
Dossier d’autorisation phase SIA 33	Le dossier est déposé et suivi jusqu’à la décision, avec les spécialistes nécessaires : ingénieur civil, énergie, acoustique, incendie, géomètre.
Appels d’offres et exécution phases SIA 41 et 51 à 53, facultatif	Si vous décidez de poursuivre avec nous. Sinon, vous partez avec votre dossier.

Combien coûte un mandat d’architecte

Nos prestations suivent le découpage en phases de la norme SIA 102, qui définit ce que fait l’architecte à chaque étape d’un projet.

Il n’existe plus de tarif officiel en Suisse. Les honoraires sont établis projet par projet, selon le coût prévisible des travaux, la complexité et l’étendue des prestations confiées. Ils sont ensuite arrêtés par phase, par écrit, avant le démarrage de chaque phase.

À la fin de chaque phase, vous recevez un livrable et vous décidez de la suite : continuer, faire une pause ou vous arrêter là.

Pour un mandat complet, des études à la réception, comptez entre 13 et 18 % du coût des travaux hors TVA. Un petit mandat ou un bâtiment existant compliqué peut demander davantage.

Un exemple réel : la transformation et l’extension d’une villa de 1923, pour un coût des travaux d’environ CHF 510’000.–. Les honoraires se sont montés à 77’000.– au total, soit 15 %.

Comment ces honoraires se répartissent et se règlent :

Répartition. Environ un tiers pour les études, jusqu’à l’autorisation de construire, et deux tiers pour les appels d’offres et la réalisation. Le premier tiers peut être confié seul.
Honoraires arrêtés. Ils ne sont adaptés que si le coût des travaux adjugés s’écarte de plus de 10 % du coût de référence inscrit au contrat.
Paiement. Un acompte à la signature, puis une facturation mensuelle selon l’avancement réel du chantier.

Ces honoraires sont autre chose que la coordination de chantier de notre offre clé en main, facturée 9,5 % à 12 % du montant des travaux selon la complexité du projet. La coordination couvre la conduite du chantier. Un mandat d’architecte y ajoute les études, le projet et le dossier d’autorisation.

Chaque projet fait l’objet d’un calcul et d’un devis propres. Les prestations des spécialistes (ingénieur civil, géomètre, physicien du bâtiment, diagnostic amiante, CECB et subventions) sont facturées séparément par ceux-ci. Loova coordonne leur intervention.

Ou l’architecte et l’entreprise générale ensemble

Si vous préférez ne traiter qu’avec un seul interlocuteur du premier plan à la remise des clés, c’est notre rénovation complète clé en main : un contrat, un devis, un chantier de 6 à 8 semaines.

Un architecte au sein d’une entreprise générale peut-il défendre vos intérêts ?

La question est légitime, et nous préférons y répondre avant que vous ne la posiez.

Nous avons réglé ce conflit d’intérêts par contrat plutôt que par une promesse. Si Loova est pressentie pour exécuter certains lots, ces lots sortent du mandat d’architecte et font l’objet d’un contrat d’entreprise séparé. Vous recueillez alors des offres concurrentes, vous adjugez seul, et nos honoraires d’architecte sont réduits proportionnellement. Nous ne sommes pas payés pour surveiller notre propre travail. Loova ne perçoit aucun rabais ni commission de tiers, d’aucune entreprise ni d’aucun fournisseur. Les relevés, plans et le dossier d’autorisation restent à votre disposition et utilisables pour votre projet, quelle que soit l’entreprise qui réalise les travaux, y compris si ce n’est pas nous. Ces engagements figurent dans nos conditions générales de mandat, remises avec chaque offre.

En formule intégrée, nous ne prétendons pas à l’indépendance : c’est un autre contrat, celui d’une entreprise générale avec la conception en interne. Ce que vous perdez en mise en concurrence, vous le gagnez en prix arrêté avant travaux, interlocuteur unique et paiement par jalons.

Les deux modèles sont légitimes. Ce qui ne l’est pas, c’est de les confondre.

Travaux en copropriété (PPE)

En PPE, deux autorisations peuvent se cumuler, et elles n’ont rien à voir l’une avec l’autre.

La copropriété tout ce qui touche aux parties communes : colonnes, façade, fenêtres, murs porteurs, ventilation. Selon le règlement, l’accord de l’administrateur ou une décision d’assemblée générale est nécessaire. Nous préparons le dossier à présenter.
La commune la procédure décrite plus haut s’applique de la même façon, indépendamment de l’accord de la copropriété.

Ce qui relève de vos seules parties privatives (cuisine, sols, salles d’eau, cloisons non porteuses) ne demande en principe ni l’un ni l’autre.

Permis et subventions : deux démarches distinctes

L’isolation, certaines pompes à chaleur et les rénovations globales peuvent être soutenues, selon le canton et le programme. Mais attention à deux pièges :

La demande de subvention doit généralement être déposée et approuvée avant la commande ou le début des travaux. Une fois le chantier lancé, il est souvent trop tard.
Une mesure isolée, comme le seul remplacement des fenêtres, n’est pas automatiquement subventionnée.

Nous vérifions ce à quoi votre projet donne droit et montons le dossier avec vous.

Votre permis dit oui, à condition de

Un permis est rarement un simple oui. La décision qui l’accompagne contient des conditions à respecter, que la loi appelle des charges : avertir la commune avant d’ouvrir le chantier, insonoriser une pièce, faire vérifier un point en fin de travaux. Elles vous engagent au même titre que les plans approuvés.

1Lisez la décision en entier, pas seulement la première pageChaque condition vous engage au même titre que les plans approuvés
2Transmettez la décision complète à vos mandatairesArchitecte et entreprises doivent connaître chaque condition
3Commencez les travaux dans le délaiLe permis expire après deux ans : les détails dans l’encadré ci-dessous
4Annoncez le démarrage à la communeLe délai d’avis figure dans votre décision : quinze jours dans notre exemple ci-dessous
5Faites autoriser chaque changement avant de le construireUn velux ajouté ou une fenêtre déplacée passe par une demande complémentaire
6Gardez une trace de chaque annonce et de chaque accordUne condition ignorée peut bloquer la visite de conformité, qui clôt votre dossier

Un exemple réel : deux percements en façade

14services consultés

20pages de décision

15jours d’avis avant chantier

Un dossier neuchâtelois coordonné par Loova en 2026 : deux percements en façade dans un immeuble d’habitation. Parmi les conditions inscrites dans la décision :

aviser les services techniques quinze jours avant le chantier
insonoriser les pièces sensibles au bruit ferroviaire
interrompre immédiatement les travaux si une substance dangereuse, amiante par exemple, apparaît

La suite, annonces, échantillons, fin des travaux, est détaillée pas à pas sur notre page permis de construire à Neuchâtel.

L’accessibilité, une condition fréquente en immeuble

Dès une certaine taille, un immeuble de logements doit suivre la norme SIA 500 sur les constructions sans obstacles : portes de 0,80 m de largeur utile, couloirs de 1,20 m, une salle d’eau adaptable par appartement. Un constat d’exécution est prévu en fin de chantier, lors de la visite de conformité.

Canton	Immeubles concernés
Neuchâtel	plus de quatre logements
Vaud	plus de six logements
Fribourg	huit logements, ou six dès trois niveaux

Les bâtiments ouverts au public sont concernés partout. Une villa individuelle ne l’est en principe pas.

Votre permis a une date limite

	Neuchâtel	Vaud	Fribourg
Le permis expire	deux ans après son entrée en force	deux ans après sa date	deux ans après sa délivrance
Prolongation possible	jusqu’à deux ans, pour de justes motifs	une année, par la municipalité	deux prolongations, par le préfet

Neuchâtel

Le permis expiredeux ans après son entrée en force

Prolongation possiblejusqu’à deux ans, pour de justes motifs

Vaud

Le permis expiredeux ans après sa date

Prolongation possibleune année, par la municipalité

Fribourg

Le permis expiredeux ans après sa délivrance

Prolongation possibledeux prolongations, par le préfet

À Neuchâtel, le permis tombe aussi si les travaux s’interrompent plus d’une année. À Fribourg, commencer veut dire un début concret, terrassement ou fondations : de simples sondages ne suffisent en principe pas.

La prolongation se demande par écrit, avant l’échéance, et n’est jamais un droit : un financement retardé s’explique, un dossier oublié se défend mal. Passé l’échéance, le permis ne se réactive pas. Il faut déposer une nouvelle demande complète, examinée selon les règles du jour.

Vous voulez changer un détail en cours de chantier ?

Le permis n’autorise que ce qui figure sur les plans approuvés. Un velux ajouté, une fenêtre déplacée, un couvert de terrasse : tout élément nouveau doit être autorisé avant d’être exécuté. C’est l’objet de la demande complémentaire, appelée enquête complémentaire dans le canton de Vaud.

Elle se dépose auprès de la commune, plans modifiés à l’appui, et reste plus légère qu’une nouvelle demande : dans un dossier neuchâtelois coordonné en 2026, une procédure de minime importance a coûté 620.– au total. Une toute petite retouche peut parfois passer sans demande, mais c’est toujours l’autorité qui tranche.

Construire sans autorisation coûte cher

C’est une infraction poursuivie d’office : chantier arrêté, remise en état, voire démolition, aux frais du propriétaire. Les amendes peuvent atteindre 40’000.– à Neuchâtel, 200’000.– dans le canton de Vaud et 50’000.– à Fribourg, davantage dans les cas graves. Une demande déposée à temps coûte toujours moins cher.

Loova tient la liste des conditions de votre décision, planifie chaque échéance, prépare une demande complémentaire ou de prolongation quand le chantier l’exige, et coordonne entreprises et mandataires jusqu’au permis de conformité.

Vous êtes peut-être dans l’une de ces situations

Vous visitez un bien et vous vous demandez si le mur peut s’ouvrir, si les combles sont aménageables, ce que la zone autorise.
Vous avez déposé un dossier et la commune demande des compléments.
L’assemblée de copropriété a refusé votre projet, ou demande des pièces que vous n’avez pas.
Vous héritez d’une villa et vous ne savez pas par où commencer.
Vous voulez isoler ou changer le chauffage, et vous ne savez pas si c’est soumis à autorisation ni si c’est subventionné.

Vous n’avez pas encore acheté ?

Faites visiter le bien par un architecte avant de signer. Vous saurez ce qui est possible, ce qui est autorisé, et ce que ça coûtera, avant de vous engager.

Voir aussi le chiffrage des travaux avant achat

Décrire mon projet 032 552 08 00

Décrivez vos travaux en trois lignes : nous vous répondons avec la procédure probable et le délai à prévoir.

Voir aussi nos réalisations : transformations, extensions et rénovations complètes menées en Suisse romande.

Où nous intervenons

Nous connaissons les pratiques et les portails de chaque canton : CAMAC dans le canton de Vaud, SATAC à Neuchâtel, FRIAC à Fribourg.

Neuchâtel → Canton de Vaud → Fribourg →

Vous êtes une gérance, un investisseur ou un promoteur ? Nous intervenons aussi comme mandataire sur des portefeuilles et des projets de plus grande échelle. Contactez-nous pour en discuter.

Information générale pour les cantons de Vaud, Neuchâtel et Fribourg, version 2026. Les règles varient selon le lieu et le projet, et seule l’autorité compétente décide de la procédure applicable.

Questions fréquentes

Faut-il un permis pour refaire une cuisine ou une salle de bain ?

En principe non, tant que vous restez dans vos parties privatives et que vous ne touchez ni à un mur porteur, ni à la façade, ni aux colonnes communes. Un changement de mur porteur, une nouvelle ouverture ou un déplacement de colonne change la réponse. En PPE, l’accord de la copropriété peut être requis même sans permis communal.

Combien de temps faut-il compter entre le dépôt et la décision ?

Repères Loova pour un dossier complet, hors opposition et recours : 2 à 6 semaines pour une dispense ou un avis, 1 à 2 mois pour une procédure simplifiée, 3 à 6 mois pour une enquête publique ordinaire. Pour une extension ou une construction nouvelle, comptez souvent plus de six mois.

Ces délais ne sont pas garantis. Ils dépendent de la commune, du canton et des compléments demandés.

Puis-je commencer les travaux avant d’avoir la décision ?

Non. Commencer sans autorisation expose à un ordre d’arrêt de chantier, à une remise en état et à des sanctions. Nous vous disons clairement quand les travaux peuvent démarrer, sur la base de la décision écrite de l’autorité.

Que se passe-t-il si un voisin fait opposition ?

Une opposition suspend la décision le temps de son instruction. L’autorité examine les griefs ; une conciliation est souvent possible et permet parfois de lever l’opposition en adaptant le projet. Si l’opposition est maintenue, le délai s’allonge de plusieurs mois. C’est le principal aléa d’une procédure ordinaire, et la raison pour laquelle nous ne garantissons jamais de date.

Combien coûte un mandat d’architecte ?

Pour un mandat complet, des études à la réception des travaux, comptez en général entre 13 et 18 % du coût des travaux, hors TVA, davantage sur de petits mandats ou un existant compliqué. Les honoraires sont arrêtés par phase, par écrit, avant le démarrage de chaque phase. Chaque projet fait l’objet d’un calcul et d’un devis propres.

Pour une transformation avec extension, quand le prix des travaux est-il arrêté ?

Le devis remis après la première visite est estimatif : sur un projet qui touche à la structure, trop d’inconnues subsistent à ce stade. Le prix des travaux s’affine au fil des phases d’étude, avec vous et avec les spécialistes que nous mandatons, puis il est arrêté avant l’ouverture du chantier.

Puis-je vous confier seulement le permis, sans les travaux ?

Oui, et c’est fréquent. Vous pouvez ne confier que les études jusqu’à l’autorisation de construire, soit environ un tiers d’un mandat complet. Le dossier reste ensuite à votre disposition et utilisable pour votre projet, quelle que soit l’entreprise qui réalisera les travaux, y compris si ce n’est pas nous.

Faut-il obligatoirement un architecte pour déposer une demande ?

Cela dépend du canton et du type de dossier. Certaines demandes simples peuvent être déposées par le propriétaire ; d’autres exigent la signature d’un professionnel inscrit. Nous vérifions ce point pour votre commune avant de vous engager dans une démarche.

J’ai déjà des plans faits par quelqu’un d’autre. Pouvez-vous reprendre le dossier ?

Oui. Nous reprenons régulièrement des dossiers en cours : plans existants, projet déjà déposé, demande de compléments de la commune. Nous vous disons d’abord ce qui est réutilisable et ce qui doit être repris, et nous chiffrons la reprise avant de commencer.

Le permis peut-il être refusé ?

C’est rare, et il faut le dire clairement : si votre projet respecte le règlement communal et le droit cantonal, l’autorisation ne relève pas du bon vouloir de l’autorité. Vous y avez droit. Ce que la commune demande le plus souvent, ce sont des compléments plutôt qu’un refus.

Nous limitons encore ce risque en amont. Quand un projet est délicat ou quand la commune est réputée exigeante, nous demandons un préavis avant le dépôt : nous présentons le projet, les matériaux et les échantillons, et nous ajustons ce qui doit l’être avant que le dossier ne parte. Un point réglé en séance ne devient jamais un motif de refus.

Si un refus tombe malgré tout, il est motivé. Selon le motif, le projet est adapté et redéposé, ou nous formons un recours dans le délai légal. Nous analysons la décision avec vous et nous vous disons ce qui a des chances d’aboutir et ce qui n’en a pas.

Que se passe-t-il si je ne commence pas les travaux à temps ?

Le permis expire après deux ans dans nos trois cantons si les travaux n’ont pas commencé. Une prolongation se demande par écrit avant l’échéance, et n’est jamais un droit. Passé l’échéance, il faut déposer une nouvelle demande complète. Les durées et les prolongations, canton par canton, sont dans l’encadré plus haut sur cette page.

Puis-je encore modifier mon projet après le dépôt ou après le permis ?

Oui, à condition de faire autoriser chaque changement avant de le construire. Un velux ajouté ou une fenêtre déplacée passe par une demande complémentaire : la commune valide les plans modifiés sans reprendre toute la procédure. Construire d’abord expose à une amende et à une remise en état. Le détail est plus haut sur cette page.

Que sont les charges inscrites dans mon permis de construire ?

Ce sont les conditions que l’autorité ajoute à votre permis, écrites noir sur blanc dans la décision : avertir la commune avant d’ouvrir le chantier, insonoriser une pièce, par exemple. Elles vous engagent au même titre que les plans approuvés. Nous les détaillons plus haut sur cette page, avec un exemple réel et une check-list.

Intervenez-vous en dehors de Neuchâtel, Vaud et Fribourg ?

Nous travaillons en Suisse romande, principalement dans les cantons de Neuchâtel, Vaud et Fribourg, dont nous connaissons les pratiques et les portails : SATAC, CAMAC et FRIAC. Pour un projet ailleurs, contactez-nous : nous examinerons votre demande au cas par cas.